Губернатору Санкт-Петербурга

Полтавченко Г. С.

 

 

                                                                     ДЕПУТАТСКИЙ ЗАПРОС

 

                                                               Уважаемый Георгий Сергеевич!

 

            При разработке градостроительной документации строительное сообщество Санкт-Петербурга систематически сталкивается с проблемой, когда земельный участок в пределах застроенной территории находится в собственности юридического лица (застройщика), которое планирует на указанном земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием осуществить строительство нескольких многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимого имущества.

             В соответствии гл.5 Градостроительного кодекса РФ, в отношении территорий, подлежащих застройке, застройщик, в целях устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов обеспечивает разработку проектов планировки  и  межевания территории.

             В Санкт-Петербурге подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании Правил землепользования и застройки, утвержденных законом Санкт-Петербурга № 29-10 от 19.02.2009 г.,  содержащий в качестве основного вида использования земельного участка, «многоквартирные жилые дома», допуская таким образом, строительство 2-х и более многоквартирных домов на одном участке.

            Несмотря на это, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Санкт-Петербурга (далее КЗРиЗ), обязанный выдавать заключение на проект межевания территории  в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2006 N 596 "Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий", руководствуясь собственным Приказом от 25.11.2008 N 300 "О подготовке заключений на проект межевания территории", и ссылаясь на статью 36 Жилищного кодекса, требует разделить имеющийся земельный участок с целью формирования отдельных участков для каждого из корпусов многоквартирного дома и гаража, планируемых к строительству, действуя строго по принципу - «один объект – один земельный участок».

На взгляд строительного сообщества города эти требования не могут считаться обоснованными по следующим причинам:

1. Нормы статьи 36 ЖК РФ лишь провозглашают принцип возникновения права собственности на общее имущество многоквартирного дома у будущих собственников помещений дома в силу закона, но не регламентируют деятельность застройщиков-собственников земельных участков. Отношения в сфере территориального планирования и строительной деятельности регулируются Градостроительным кодексом РФ, федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами, принятыми во исполнение ГрК РФ и ему не противоречащими.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации и закон Санкт-Петербурга, утверждающий Правила землепользования и застройки, не содержат ограничений по количественному составу объектов на одном участке застройки. Более того, Закон Санкт-Петербурга  № 29-10 содержит такой возможный основной вид использования земельного участка, как «многоквартирные дома», допуская таким образом, строительство нескольких многоквартирных домов на одном участке.

3. В отношении строительства паркингов законом также не установлены обязательные требования о расположении таких объектов на отдельном участке. Так, согласно нормам Приложения № 3 указанного выше Закона Санкт-Петербурга  № 29-10 от 19.02.2009г., для всех видов объектов основного использования  автостоянки и гаражи (в том числе открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей применяются в качестве вспомогательного вида использования. Закон устанавливает расчет суммарной доли площади земельного участка, занимаемой объектами вспомогательных видов разрешенного использования.

Таким образом, Закон Санкт-Петербурга  не ограничивает застройщика гаража требованиями об их встраиваемом характере, допускаются различные виды гаражей, в том числе, в качестве отдельных объектов капитального строительства. При этом формулировки закона говорят о расположении таких вспомогательных объектов непосредственно на участке основной застройки и, исходя из этого, осуществляется расчет суммарной доли земельного участка под такими объектами на общей площади застраиваемого земельного участка.

           К сожалению, в Санкт-Петербурге при согласовании документации по планировке территории застройщик систематически сталкивается с подобными требованиями.

            В результате  сужается палитра градостроительных приемов нового строительства и реконструкции, так как  застройщик вынужден применять единственное объемно-пространственное решение в виде набившего оскомину еще  в советские времена многосекционного протяженного здания, единственным украшением которого служит  обязательно встроенный подземный гараж (другие виды автостоянок исключаются, так как требуют размежевания территории).  

 

      В связи с изложенным, прошу Вас ответить на следующие вопросы: 

 

1.     Обосновано ли требование КЗРиЗ, при проектировании границ земельных участков (в составе проектов межевания территории), о размещении на одном земельном участке одного объекта недвижимости: многоквартирного дома или гаража.

2.     Считаете ли Вы целесообразным дать указание Комитету по землепользованию и земельным ресурсам ввести в разрешительную практику     размещение на одном земельном участке нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов (комплекс многоквартирных домов) и вспомогательных объектов (гаражей)?

 

 

      С уважением,