#

Проект Закона Санкт-Петербурга "О капитальном ремонте и реконструкции помещений и частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, в Санкт-Петербурге". Внесен депутатом Белоусовым А.И.

13 ноября 2010 г.

 Проект вносит
                    депутат А.И.Белоусов


                                               ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

                                                                  ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

О капитальном ремонте и реконструкции помещений и частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, в Санкт-Петербурге.


Принят Законодательным
Собранием Санкт-Петербурга                                                     «___» ___________ 2010 года

 


Настоящим Законом Санкт-Петербурга устанавливается порядок подготовки и проведения капитального ремонта и реконструкции помещений в многоквартирных домах, а также частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, в Санкт-Петербурге.

Статья 1. Решение о капитальном ремонте или реконструкции
1. Решение о капитальном ремонте и реконструкции помещений в многоквартирных домах, а также частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, принимается общим собранием собственников помещений в соответствии с действующим законодательством.
2. При уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме в ходе реконструкции помещения в многоквартирном доме или части многоквартирного дома, решение о реконструкции принимается с согласия всех собственников помещений в данном доме.
3. Застройщиком является лицо, заключившее на основании решения, предусмотренного пунктами 1 и 2 настоящей статьи, инвестиционный договор с собственниками помещений многоквартирного дома, предусматривающий выполнение строительно-монтажных работ по капитальному ремонту и реконструкции помещений в многоквартирных домах, а также частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Статья 2. Компенсация стоимости уменьшения общего имущества
1. При создании новых помещений, в том числе надстроек, пристроек, сопряженном с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, Застройщик заключает договор об оценке стоимости общего имущества с лицом, имеющим свидетельство о допуске к соответствующим видам работ, выданное саморегулируемой организацией.
2. На основании данной оценки Застройщик компенсирует стоимость уменьшения общего долевого имущества собственникам помещений в многоквартирном доме путем выполнения работ по реконструкции (ремонту) общего имущества многоквартирного дома на сумму не менее выявленной оценочной стоимости уменьшения общего долевого имущества.

Статья 3. Разрешение на производство работ
Разрешение на производство работ по капитальному ремонту и реконструкции помещений в многоквартирных домах, а также частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, выдаются уполномоченным органом исполнительной власти Санкт-Петербурга либо территориальным органом исполнительной власти Санкт-Петербурга.

Статья 4. Проектная документация на капитальный ремонт и реконструкцию
1. Подготовка проектной документации на капитальный ремонт и реконструкцию помещений многоквартирного дома, а также частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, может осуществляться только организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к таким видам работ.
2. Проектная документация подлежит согласованию в уполномоченных органах исполнительной власти Санкт-Петербурга либо негосударственных органах, осуществляющих экспертизу проектной документации.
3. Если при капитальном ремонте или реконструкции помещений  проектом предусмотрено отклонение от допустимых предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, уполномоченный орган исполнительной власти Санкт-Петербурга по заявлению Застройщика  рассматривает вопрос о выдаче разрешения на отклонение от предельных допустимых параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.
4. Если многоквартирный дом является объектом культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, капитальный ремонт и реконструкция помещений такого многоквартирного дома, а также его частей, осуществляется на основании задания на приспособление объекта к современному использованию, выданного уполномоченным органом исполнительной власти Санкт-Петербурга и проектной документации, согласованной с данным органом.

Статья 5. Производство строительно-ремонтных и строительных работ
1. Работы по реконструкции и капитальному ремонту помещений, затрагивающие конструктивные и другие характеристики объектов капитального строительства, осуществляются лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
2. Производство работ по реконструкции и капитальному ремонту помещений многоквартирного дома, а также частей многоквартирного дома, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, осуществляется при условии заключения договора о проведении технического надзора за ведением строительно-монтажных работ между Заказчиком и лицом, имеющим выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к соответствующим видам работ.

Статья 6.Результаты реконструкции и капитального ремонта
1. По завершении капитального ремонта и реконструкции помещений в многоквартирных домах, а также частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, вносятся соответствующие изменения в техническую документацию многоквартирного дома.
2. Внесение изменений в техническую документацию многоквартирного дома осуществляют уполномоченные органы исполнительной власти Санкт-Петербурга по заявлению собственников многоквартирного дома либо Застройщика.
3. В случае если в результате произведенной реконструкции возникли новые помещения, уполномоченными органами исполнительной власти Санкт-Петербурга осуществляются их ввод в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на возникшие объекты недвижимости.
Собственником такого объекта недвижимости является Застройщик.

Статья 7. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Законом
Исполнительным органам государственной власти Санкт-Петербурга привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Законом Санкт-Петербурга в течение 3 месяцев со дня вступления настоящего Закона в силу.

Статья 8. Вступление настоящего Закона в силу
Настоящий Закон Санкт-Петербурга вступает в силу по истечении месяца со дня его официального опубликования.

 


Губернатор  Санкт-Петербурга                                 В.И. Матвиенко
                                         


Санкт-Петербург
«___» ___________ 2010 года
№____

                                      Пояснительная записка к проекту Закона Санкт-Петербурга
«О капитальном ремонте и реконструкции помещений и частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, в Санкт-Петербурге»

Предлагаемый проект Закона Санкт-Петербурга направлен на устранение неопределенностей и пробелов в правовом регулировании отношений, связанных с капитальным ремонтом и реконструкцией помещений и частей многоквартирных домов, относящихся к общей долевой собственности в многоквартирном доме, в Санкт-Петербурге.
В настоящее время правовое регулирование в указанной сфере осуществляется Гражданским Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.
В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
При этом пунктом 4 статьи 37 Жилищного Кодекса РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
П.п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В отношении изменения размера общего имущества в многоквартирном доме закон устанавливает более жесткие условия. Так, пункт 3 статьи 36 Жилищного Кодекса предусматривает, что в случае, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме.
Аналогичные ограничения устанавливаются законом и для изменения размера общего имущества при изменении границ помещений в многоквартирном доме их собственником. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Понятие капитального ремонта в действующем законодательстве не определено. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51929-2002 "Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения", утвержденный Постановлением Госстандарта России от 20.08.2002 № 307-ст называет капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые.
В Санкт-Петербурге порядок реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства определяется рядом законодательных актов и актов Правительства Санкт-Петербурга. В то же время, отсутствует специальный нормативный акт, предметом правового регулирования которого выступают отношения по реконструкции многоквартирных домов без приостановления их эксплуатации.
На практике возникают проблемы в связи с указанными выше особенностями правового режима помещений многоквартирного дома и иных его частей, относящихся к общей долевой собственности. В частности, не определен порядок получения разрешения на производство работ по капитальному ремонту и реконструкции помещений и частей многоквартирного дома. Особую группу норм, не предусмотренных действующим законодательством и введенных в предлагаемом проекте Закона Санкт-Петербурга, составляют нормы, определяющие правовой режим помещений, возникающих в результате реконструкции и порядок их ввода в эксплуатацию, а также порядок регистрации права собственности на такие помещения.
Предлагаемый законопроект направлен на комплексное регулирование указанных правоотношений в Санкт-Петербурге. Проектом Закона установлены требования к каждой из стадий реконструкции и капитального ремонта помещений и частей многоквартирных домов без прекращения их эксплуатации: от принятия решения о реконструкции или капитальном ремонте до ввода в эксплуатацию вновь созданных помещений и регистрации права собственности на них.
Принятие предлагаемого законопроекта потребует внесения изменений в ряд нормативных правовых актов органов исполнительной власти Санкт-Петербурга в части установления полномочий по реализации возложенных законопроектом функций по выдаче разрешений на производство работ по реконструкции и капитальному ремонту помещений многоквартирных домов, а также частей многоквартирных домов.
Так, Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26 августа 2008 года № 1078 "Об администрациях районов Санкт-Петербурга" предлагается дополнить пунктом 3.4.411 следующего содержания:
«В установленном порядке согласовывать производство работ по капитальному ремонту и реконструкции помещений в эксплуатируемых многоквартирных домах, а также частей эксплуатируемых многоквартирных домов.»

Депутат                                                                                                                   А.И.Белоусов